Huizenruil 12 december 2024: wijzigingsvoorstel voor de huisvestingsverordening goedgekeurd door de gemeenteraad van Amsterdam

/

12 december 2024 

Afgelopen donderdag is het wijzigingsvoorstel voor de huisvestingsverordening goedgekeurd door de gemeenteraad van Amsterdam. Dit betekent dat er voor huizenruil nieuwe regels gelden. In het bijzonder betekent het dat huizenruil zonder punten vrijgesteld wordt van de regels voor vakantieverhuur. Hier heeft het kernteam huizenruil samen met Amsterdam Gastvrij, die de belangen behartigt van particuliere Amsterdamse hosts, hard voor gestreden.  

Een amendement van Volt (met steun van alle oppositiepartijen behalve de SP) om ook directe wederkerige ruil met punten vrij te stellen van de regelgeving voor vakantieverhuur is helaas niet aangenomen. 

Afgelopen vrijdag 13 december hield HomeExchange samen met de gemeente Amsterdam een webinar over de nieuwe regelgeving. Voor de mensen die dit webinar niet hebben kunnen bijwonen geven we hieronder een korte samenvatting. Deze regels gelden niet alleen voor HomeExchange, maar ook voor andere platforms zoals bijvoorbeeld People Like Us.   

Bart (Kerngroep Huizenruil Amsterdam)

Maarten (Amsterdam Gastvrij)

 

Algemeen:

  • De nieuwe regels gaan per 1 januari 2025 in.

  • Huizenruil wordt door de gemeente gezien als vakantieverhuur, maar 1-op-1 ruil zonder punten wordt vrijgesteld van de regels voor vakantieverhuur.

  • Voor huizenruil met GuestPoints (of ander soort punten) gelden dezelfde regels als voor vakantieverhuur, te weten:

    • registratienummer aanvragen bij www.toeristischeverhuur.nl  en vermelden in de advertentie. De aanvraag is gratis en het nummer is voor onbepaalde tijd geldig.

    • aanvragen van een vergunning ‘vakantieverhuur’ (€71): https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/vakantieverhuur/vergunning/ Deze vergunning is geldig voor de rest van het jaar van aanvraag en de eerste 3 maanden van het volgende jaar, daarna moet de vergunning opnieuw aangevraagd worden.

    • elke ruil tegen punten vooraf melden op www.toeristischeverhuur.nl (via Digi-D). Daar staat ook een teller van het aantal gemelde nachten. Je meldt alleen het aantal personen en de verblijfsperiode.

    • maximaal 4 gasten (ongeacht leeftijd)

    • maximaal 30 nachten per jaar

    • het is je hoofdverblijf en je moet ingeschreven staan op het adres in het BRP

    • het is niet toegestaan in een corporatiewoning

  • Voor huizenruil zonder GuestPoints zijn er geen voorwaarden of administratieve verplichtingen vanuit de gemeente. Dit kan dus onbeperkt. Maar het kan zijn dat de woningcorporatie of de VVE dit alsnog niet toestaat. De meeste woningcorporaties lijken het niet toe te staan.

 

Handhaving:

  • Er zal tot 1 maart 2025 niet op huizenruil via HomeExchange gehandhaafd worden.

  • Om te controleren of huizenruil met punten volgens de regels gebeurt, haalt de gemeente gegevens van de platforms via “scrapen”.

  • Als de gemeente een overtreding vermoedt, dan kan zij HomeExchange vragen naar de ruilgegevens van het lid van HomeExchange. HomeExchange zal dan die gegevens overdragen aan de gemeente.

  • Vanaf medio 2026 wordt een Europese verordening van kracht waarmee platforms als HomeExchange maandelijks gegevens over alle ruilen tegen punten zullen overdragen aan een landelijk digitaal toegangspunt, waar lokale autoriteiten zoals de gemeente toegang tot hebben.

 

Boetes:

  • Op overtredingen van de regels staan forse boetes. Met ingang van 1 januari 2025 zijn deze beter gedifferentieerd, maar het zijn nog steeds forse bedragen, zoals hieronder samengevat. Dit zijn de bedragen voor particuliere hosts. Voor bedrijven zijn de bedragen dubbel zo hoog.

 

 

1e overtreding

2e overtreding

3e overtreding = maximumboete

Administratieve overtredingen

  • Meldplicht

  • Registratieplicht

  • Geen vergunning

  • Niet ingeschreven in BRP

€ 1.500

€ 2.250

€ 10.300

Overschrijding aantal nachten, tot 5 nachten

€ 2.500

€ 3.750

€ 25.750

Overschrijding aantal nachten, 5 of meer nachten

€ 5.000

€ 7.500

€ 25.750

Meer dan 4 personen, 1 persoon te veel

€ 2.500

€ 3.750

€ 25.750

Meer dan 4 personen, 2 of meer personen te veel

€ 5.000

€ 7.500

€ 25.750

In corporatiewoning, 1 of 2 keer

€ 2.500

€ 3.750

€ 25.750

In corporatiewoning, meer dan 2 keer

€ 5.000

€ 7.500

€ 25.750

Geen hoofdverblijf (minder dan 6 maanden)

€ 5.000

€ 7.500

€ 25.750

Geen hoofdverblijf (meer dan 6 maanden)

€ 9.000

€ 13.500

€ 25.750




Amsterdam Gastvrij heeft een uitgebreide uitleg over de nieuwe regels, deze is te vinden in het Webinar van 26 juni 2024 (Youtube, slides). 

 

Vragen en antwoorden.

 

V: Kan je zonder vergunning je Guestpoints gebruiken?

A: Ja, er zijn geen beperkingen voor het gebruik van je Guestpoints. Er zijn enkel beperkingen voor ontvangen van Guestpoints.

 

V: Moet ik toeristenbelasting betalen voor huizenruil?

A: Nee, op huizenruil kan geen toeristenbelasting geheven worden, ongeacht of het met of zonder punten gebeurt.

 

V: Mag ik bij 1-op-1 ruilen wel meer dan 4 personen ongeacht hun leeftijd ontvangen?

A: Ja, bij 1-op-1 ruilen zijn er geen restricties, dus ook niet voor het aantal personen of het aantal nachten.

 

V: Ik heb een vergunde Bed&Breakfast. Mag ik mijn B&B ruimte aanbieden voor GuestPoints?

A: Ja, dat mag. Je moet je natuurlijk wel houden aan de voorwaarden voor B&Bs, zoals ‘s nachts aanwezig zijn.

 

V: Ik heb een vergunde Bed&Breakfast. Mag ik mijn hele huis aanbieden voor GuestPoints?

A: Nee, dat mag niet, als je een B&B vergunning hebt mag je geen vakantieverhuur vergunning aanvragen.

 

V: Kan ik ruil met GuestPoints combineren met ruil zonder GuestPoints?

A: Dat kan. De ruil zonder GuestPoints tellen niet mee in het maximum van 30 nachten en hoeven dan ook niet gemeld te worden.

 

V: Kan ik ruil met GuestPoints combineren met vakantieverhuur tegen betaling via bijvoorbeeld Airbnb?

A: Ja, dat kan op dezelfde vergunning. Je moet beide verblijven van tevoren melden en ze mogen opgeteld niet meer dan 30 nachten bedragen.

 

V: Valt het uitlenen van een woning aan bijvoorbeeld een (betaalde) huisdierenoppas ook onder de regels van vakantieverhuur?

A: Nee, volgens de Nota van Beantwoording (zie pagina 31) van de gemeente wordt een dergelijke dienst niet als betaling gezien.

 

V: Ik heb al een ruil tegen punten vastgelegd voor oktober 2025. Moet ik alsnog een vergunning aanvragen?

A: Ja, de vergunning moet geldig zijn wanneer het verblijf in je woning plaatsvindt.

 

V: Ik heb een pied-a-terre in Amsterdam. Mag ik die op HomeExchange aanbieden?

A: Nee, een tweede woning in Amsterdam mag niet gebruikt worden voor kortstondige huizenruil, ook niet zonder GuestPoints.

 

V: Ik heb een ruil voor volgend jaar zonder GuestPoints gemeld. Kan ik deze verwijderen?

A: Ja, elk gemeld verblijf kan op www.toeristischeverhuur.nl ook weer verwijderd worden, bijvoorbeeld bij een annulering of omdat het niet gemeld hoefde te worden omdat het zonder punten is.

 

Inspraak 27 november Raadscommissie W/V betreffende de Boetetabel etc. : uitnodiging van CDA aan Maarten om mee te komen denken over oplossingen.

/

Er waren 3 insprekers, 1 over Vakantieverhuur, 1 over Huizenruil en als eerste Maarten Bruinsma over de door de Raad van State onverbindend verklaarde Boetetabel voor particuliere toeristische verhuur. Aan Maarten werd door het CDA gevraagd te komen meedenken samen met Volt, JA21 e VVD over oplossingen. Mevrouw … PvdA gaf wederom zichtbaar dat ze geen enkel besef heeft van het onderwerp met de opmerking de hoge boetes echt geen probleem waren, je kunt tenslotte zo’n 23M verdienen met vakantieverhuur had ze zich laten vertellen, Dat wil zeggen dat je dus 766 euro per nacht moet zien te ‘vangen’. De gemiddelde inkomsten voor vakantieverhuur zo weten wij en zou ook zij moeten weten is rond de 3000 euro… Strategische domheid?

Nieuwe Huisvestingsverordening: Boetetabel voor particuliere toeristische verhuur en wat is huizenruil nu precies

/

Huizenruil

Afgelopen vrijdag is de Nota van beantwoording over de reacties op het wijzigingsvoorstel voor de huisvestingsverordening gepubliceerd. Van de 236 inspraakreacties was veruit het grootste deel (165 reacties) een reactie op het voorstel over huizenruil. Het overgrote deel van de insprekers was van mening dat ook huizenruil met punten vrijgesteld zou moeten worden van de regels voor vakantieverhuur. Natuurlijk had Amsterdam Gastvrij ook een zienswijze ingediend, waarin we nut en noodzaak voor het inperken van huizenruil met punten ook ter discussie stellen.

Helaas heeft dit niet tot aanpassingen van het wijzigingsvoorstel geleid. Het college blijft van mening dat huizenruil een vorm van vakantieverhuur is en dat inperking noodzakelijk is vanwege “het effect op de leefbaarheid”. De vrijstelling voor de regels van vakantieverhuur blijft daarom alleen gelden voor directe één-op-één ruil zonder punten, al dan niet via een platform. Dergelijke ruil is dus niet vergunningplichtig of aan een maximaal aantal dagen per jaar gebonden.

Voor huizenruil met punten (of een andere vorm van compensatie) blijven de regels voor vakantieverhuur van toepassing, te weten: registratienummer vermelden in de advertentie, vergunning aanvragen in elk jaar dat een ‘puntenruil’ plaatsvindt, vooraf melden wanneer er gasten zijn, maximaal 4 gasten per verblijf, maximaal 30 nachten per jaar, en geen ruil in een corporatiewoning. Een uitgebreide uitleg over de nieuwe regels is te vinden in ons Webinar van 26 juni 2024 (Youtube, slides). 

Het voorstel zal woensdag 27 november ‘s ochtends besproken worden in de vergadering van de commissie Wonen & Volkshuisvesting. Die vergadering vindt plaats in de Willem Kraanzaal van de Stopera (Amstel 1) en is open voor publiek. Amsterdam Gastvrij zal dan ook inspreken.

Boetebeleid

Op de agenda van de commissievergadering Wonen & Volkshuisvesting van 27 november staat naast de wijzigingen in de huisvestingsverordening over o.a. huizenruil ook een wijzigingsvoorstel voor het boetebeleid. Dit is naar aanleiding van een uitspraak van de Raad van State  van 21 augustus j.l. waarin de Amsterdamse boetetabel voor toeristische verhuur onverbindend verklaard werd, omdat deze tabel onevenredig was. De maximale boetes die Amsterdam oplegde staan meestal niet in verhouding tot de ernst van de overtreding en de aard van de overtreder. Amsterdam Gastvrij heeft een jarenlange strijd gevoerd om het onevenredige boetebeleid te herzien. Daarbij is bijstand verleend aan tientallen benadeelden. Meer dan drie jaar nadat Amsterdam Gastvrij een raadsadres had ingediend, is het eindelijk gelukt om een beter gedifferentieerde boetetabel te krijgen.

Het betekent concreet dat er onderscheid gemaakt zal worden tussen overtredingen bij particuliere verhuur (verhuur van eigen woning) en bedrijfsmatige verhuur (e.g. verhuurder van meerdere panden, makelaar, sleutelbedrijf, bemiddelaar, etc.). Ook wordt een eerste overtreding lager beboet. Zo zal op een eerste administratieve overtreding van een particuliere verhuurder (B&B en vakantieverhuur) een boete staan van € 1.500, waar dit nu € 10.300 euro is voor B&B’s en € 3.000 euro voor vakantieverhuurders. Voor eerste overtredingen van de voorwaarden (nachtverblijf, aantal gasten, oppervlakte-eisen, etc.) komt het boetebedrag voor particulieren uit op € 2.500 of  € 5.000, al naar gelang de ernst van de overtreding, waar dit nu € 11.600 is.

Hoewel het toe te juichen is dat het college nu wel deze stap zet, blijft het onduidelijk of Amsterdammers met een onherroepelijke boete (gedupeerden die b.v. te laat bezwaar aangetekend hebben of niet in beroep hebben kunnen gaan) op enige coulance kunnen rekenen. We zullen ons blijven inzetten voor een rechtvaardige behandeling van deze gedupeerden en zullen dit (na de inspraak van september j.l. ) op 27 november opnieuw aankaarten bij de raadsleden. U kunt die inzet tijdens de commissievergadering op woensdag 27 november vanaf 9:00 met uw aanwezigheid in de Willem Kraanzaal (Amstel 1) kracht bijzetten.


Opinie: "Amsterdam: vrijheid en toerisme"

/

“Het wezen van Amsterdam, dat is de belofte van vrijheid!”. Zo opende burgemeester Halsema haar eerste speech als burgemeester. Wij Amsterdammers sprongen een gat in de lucht. Zo beeldden we ons al in dat de vrijmarkt op Koningsdag in z’n volle glorie zou terugkeren. Maar in plaats daarvan kreeg de Amsterdamse horeca de vrijheid om z’n monopolie op voedsel en drankverkoop ten volle uit te baten. En dus drinken we sindsdien op Koningsdag voor € 5 een aangelengd festivalbiertje. Wat is die vrijheid van Halsema dan? En voor wie geldt die?

Minder huizen, meer hotels

Een ander voorbeeldje van vrijheid: In Amsterdam is een steeds groter gebrek aan woonruimte voor mensen die voor een gewoon loon het werk moeten doen: de onderwijzers, de verplegers, de politieagenten. Ondanks dat schrijnende huizentekort krijgen de internationale hotelketens alle vrijheid om de stad op te kopen. In theorie is er wel een hotelstop, maar die is zo lek als een mandje. 60.000 hotelbedden zijn er tot nu toe, en het aantal hotels blijft maar groeien: Pillows, Landmark, Bridge, Diamond, de uitbreiding van het Renaissance hotel en als klap op de vuurpijl het voormalig Paleis van Justitie: 133 nieuwe Chinese zes-sterren hotelsuites. Dat hadden dus evenveel broodnodige eenpersoonswoningen kunnen worden. De historische binnenstad verandert snel van een woonwijk in een openluchtmuseum. Een cynische 21e-eeuwse interpretatie van ‘Het Venetië van het Noorden’.

Er valt enorm veel geld te verdienen aan toerisme in Amsterdam. De internationale hotelketens zijn dan ook stevig bewapend met juristen en lobbygroepen die Amsterdamse bewindslieden op ‘conferenties’ goed in de watten leggen. Daar kunnen onze jonge gemeenteraadsleden niet tegen op. En dus klotsen de horeca inkomsten uit Amsterdam ongehinderd naar hoofdkantoren in Parijs, Madrid, Phoenix en binnenkort dus Hong Kong.

Toeristisch beleid bestaat niet in Amsterdam, geen enkele wethouder heeft dit in z’n portefeuille. Terwijl Zita Pels van Volkshuisvesting zich de haren uit het hoofd trekt, laat Sofyan Mbarki van Economische Zaken zich fêteren door de hotellobby. Om toch iets te doen, richt wethouder Pels zich dan maar op de privé-initiatieven van Amsterdamse burgers: op B&Bs van mensen wiens kinderen uit huis zijn en die nu een kamer verhuren zodat ze de snel groeiende belasting op hun familiewoning kunnen blijven betalen. Op mensen die hun woning een weekje verhuren als ze zelf op vakantie zijn, en onlangs zelfs op Amsterdammers die anderen zonder winstoogmerk bij zich laten logeren; de huizenruilers.

Geen geblow en gekots

Een handige zet, want die burgers kunnen zich niet verdedigen. Die hebben geen dure advocaten. Ook dit beleid lijkt ingefluisterd door de hotellobby. Exploitant Won Yip, die zelf net een vergunning voor een nieuw hotel op het Leidseplein heeft geritseld en met wethouder Mbarki op bezoek was in een klas vol kritische schoolkinderen, antwoordde onomwonden op de vraag hoe meer woonruimte in de binnenstad te creëren: “Stop de B&Bs”. Met woningonttrekking hebben de burgerinitiatieven echter weinig te maken, het is juist de conversie naar hotels die woningen onttrekt. Bovendien behelzen al deze privé-initiatieven van Amsterdammers samen nog geen vier procent van de toeristische overnachtingen in de stad. En gaat het om een veel sympathiekere vorm van verblijf bieden dan die massale anonieme hotelovernachtingen. Geen blowende Fransen of kotsende Engelsen, want die wil je niet in je huis hebben. De Amsterdamse gastheren zorgen zelf voor de sociale controle. Deze gastheren krijgen – in tegenstelling tot de machtige internationale hotels – wel te maken met steeds kleiner wordende quota’s, gebiedsverboden, intensieve controles en torenhoge boetes.

“In gelul kun je niet wonen”, sprak Jan Schaefer ooit treffend. Maar de PvdA is allang niet meer de partij van Schaefer, en nog minder die van Wibaut. Door GroenLinks eraan vast te plakken, is de situatie niet verbeterd. Het is wrang dat juist deze partij de mond vol heeft van ‘Community Wealth Building’. Jammer dat die vrijheid om community wealth te bouwen blijkbaar alleen voor de Amsterdamse elite, de 1%, geldt.

Taco Bieseman

Verkorte versie NRC:

 

 

PERSBERICHT: Eerste zittingen bij Raad van State voor meldplichtboetes vakantieverhuur op 7 mei 2024

/

Aanstaande dinsdag 7 mei (vanaf 14:00 uur) zijn er twee zittingen van de RvS van de eerste 2 van de 10 vakantieverhuurders die, kort na herinvoering van de meldplicht voor vakantieverhuur (op 1 juli 2020), een boete van 6000 hadden gekregen vanwege een vergeten melding vakantieverhuur. Deze boete was al door de gemeente verlaagd tot 3000, maar de rechtbank vond dat ze geen boete verdienden omdat de informatievoorziening niet op orde was en de regels pas een maand eerder ingegaan waren. Hierop was de gemeente in hoger beroep gegaan, waar het Parool kritische kanttekeningen bij plaatste (https://www.parool.nl/columns-opinie/de-gemeente-amsterdam-is-een-slechte-verliezer-in-de-rechtbank~bca7098c/). Ook de ombudsman had kritiek op het boetebeleid (https://www.nul20.nl/ombudsman-kraakt-harde-noten-over-amsterdamse-omgang-met-overtreders-vakantieverhuur)


Uitspraken rechtbank Amsterdam:

https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBAMS:2023:1677

https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBAMS:2023:1676


Ze hadden zich samen met ongegeveer 25 andere gedupeerden tot Amsterdam Gastvrij gewend en AGV heeft ze ook bijgestaan. Op 17 juni 2021 heeft AGV een raadsadres opgesteld met het verzoek om eerste administratieve overtredingen met een waarschuwende boete naar Utrechts voorbeeld af te doen

(https://mcusercontent.com/c54e50537e9b0665787d47ba9/files/c5aa74fc-3aad-1ed9-a0f2-fe0cdb5823bf/2021_06_20_Raadsbrief_Boetebeleid_AmsterdamGastvrij.pdf ).

Deze benadeelden voldeden verder aan alle voorwaarden en hadden ook een vergunning gekregen.


Er is ook een persbericht van de RvS over verstuurd:

https://www.raadvanstate.nl/actueel/persagenda/?CalDtm=20240507&evt_SttDtm=20240507&evt_EndDtm=20240507


Het betreft zaaknummers 202303008/1 en 202302962/1.

Aan de eerste zaak had AT5 al aandacht aan besteed (zie https://www.at5.nl/artikelen/210680/woede-bij-vakantieverhuurders-om-8700-euro-boete-voor-klein-foutje ). De andere zaak is beschreven in Dutchnews. Zie https://www.dutchnews.nl/2023/05/amsterdam-wages-war-on-rule-breaking-holiday-rentals/ en https://www.dutchnews.nl/2023/03/not-reasonable-or-proportionate-court-verdicts-slash-e3000-holiday-rental-fines/

Amsterdam Gastvrij zal samen met een paar andere gedupeerden ook aanwezig zijn op de zitting. Voor meer informatie en contactgegevens van de gedupeerden zijn we telefonisch bereikbaar op 06-30264405.


Maarten Bruinsma

voorzitter Amsterdam Gastvrij


Europees Parlement: Akkoord over het verbeteren van de transparantie in de kortetermijnhuursector

/

·   Kortetermijnverhuur van accommodaties ontwikkelt zich snel, dankzij platforms als Airbnb, Booking en Expedia

·   Doel is het bevorderen van een verantwoordelijke en transparante platformeconomie in de EU

·   Gemeenschappelijke regels voor de registratie en identificatie van gastheren en hun eigendommen

·   Kwaliteitsgegevens zullen leiden tot betere handhaving en minder illegale vermeldingen

De onderhandelaars van het Parlement en de Raad zijn het eens geworden over nieuwe regels voor het verzamelen en delen van gegevens over kortetermijnverhuur om lokale overheden te helpen hun toeristische diensten te verbeteren.

Woensdagavond bereikten de leden van het Europees Parlement en het Spaanse voorzitterschap van de Raad een voorlopig akkoord over de verordening betreffende het verzamelen en delen van gegevens met betrekking tot kortetermijnverhuur van accommodatie (STR's). Dit initiatief heeft tot doel een transparante en verantwoordelijke platformeconomie in de EU te bevorderen en doeltreffend lokaal beleid te onderbouwen.

In een reactie op de deal zei rapporteur Kim Van Sparrentak (Groenen/EVA, NL): "Steden worstelen met een explosie van illegale vakantieverhuur. Hierdoor komt de leefbaarheid en betaalbaarheid van steden in heel Europa onder druk te staan. Tot nu toe hebben verhuurplatforms geweigerd gegevens te delen, waardoor het moeilijk is om lokale regelgeving te handhaven. Gelukkig maakt deze wet daar een einde aan en geeft het de steden weer meer controle. We laten zien dat het niet de grote techbedrijven zijn, maar de steden zelf, die de regels bepalen."

De overeengekomen maatregelen

Eenvoudigere registratie: de overeengekomen tekst voorziet in een gratis (of tegen evenredige kosten) online registratieprocedure voor kortetermijnhuurwoningen in de EU-landen die dit vereisen. Zodra de procedure is voltooid, ontvangen verhuurders een registratienummer waarmee ze hun woning kunnen verhuren. De relevante autoriteiten kennen de identiteit van de gastheer en kunnen hun informatie verifiëren.

Veiligere verhuurdiensten: online platforms zullen ervoor moeten zorgen dat het registratienummer van een verhuurder gebruikers in staat stelt de woning op de advertentie te identificeren en dat de verstrekte informatie betrouwbaar en volledig is. Platforms zullen "redelijke inspanningen" moeten leveren om steekproefsgewijs controles uit te voeren op deze informatie. Bevoegde autoriteiten kunnen registratienummers opschorten, platforms vragen illegale vermeldingen te verwijderen of sancties opleggen aan platforms of hosts die zich niet aan de regels houden.

Overdracht van gegevens: In het kader van de overeenkomst zullen de lidstaten één digitaal toegangspunt opzetten om maandelijks gegevens van platforms over de activiteiten van hosts (bv. specifiek adres, bijbehorend registratienummer, URL van de advertentie) te ontvangen. Een minder belastend regime is opgezet voor micro- en kleine platforms met gemiddeld 4.250 vermeldingen of minder. Deze gegevens zullen worden gebruikt om statistieken op te stellen en overheidsinstanties in staat te stellen de situatie ter plaatse beter te beoordelen en de toeristische diensten in hun gebied te verbeteren.

Volgende stappen
De informele overeenkomst moet door de Raad en het Parlement worden goedgekeurd voordat zij wet wordt. Na de inwerkingtreding hebben de lidstaten 24 maanden de tijd om hun registratiesystemen aan te passen en de nodige IT-infrastructuur op te zetten.

Achtergrond
De markt voor kortetermijnverhuur is de afgelopen jaren snel gegroeid, vooral door de opkomst en uitbreiding van honderden online platforms zoals Airbnb, Booking, Expedia en TripAdvisor. Dit type accommodatie omvat ongeveer een kwart van de totale toeristische accommodatie in de EU en dit aandeel zal naar verwachting toenemen. Hoewel dergelijke verhuur voordelen oplevert voor verhuurders, toeristen en veel regio's, beweren sommige onderzoekers dat het ontbreken van passende regels ook bijdraagt aan problemen zoals hogere huizenprijzen, permanente bewoners die worden verdreven en gestoord, overtoerisme en oneerlijke concurrentie.

Origineel Artikel

Huizenruilers onder vuur

/

Op 15 september ontvingen alle gebruikers van het huizenruil platform HomeExchange een e-mail dat vanaf 1 oktober 2023 huizenruil als vakantieverhuur zou worden gezien met alle regels die daar bij zouden horen.

Een grote groep van 150 huizenruilers maakte bezwaar bij gemeenteraadsleden en mede door inspreken van Amsterdam Gastvrij in de raadsvergadering zijn de regels voorlopig opgeschort.

We roepen huizenruilers op om bij bijeenkomst van 13 november aanwezig te zijn. We zullen daar uitleggen waarom de belangen van vakantieverhuurders,  B&B’s en huizenruilers in elkaars verlengde liggen en waarom het belangrijk is om gezamelijk op te trekken. Eind september 2023 stelde de gemeente Amsterdam vanuit het niets Huizenruil gelijk aan Vakantieverhuur.

HOE ORGANISEREN WE ONS vroegen we ons af?

We hebben hulp gekregen van Amsterdam Gastvrij.  Deze vereniging behartigt de belangen van B&B houders, vakantieverhuurders (dus niet de verhuurders van tweede woningen) in de stad, en nu dus ook huizenruilers.  Voorzitter Maarten Bruinsma heeft veel kennis, ervaring en inzet ingebracht. Amsterdam Gastvrij heeft 500 leden, goede connecties in de gemeenteraad en veel expertise in de aanbieding.  De gemeente begon met regulering van vakantieverhuurders, daarna de B&B houders en toen de Home Exchangers. We zijn allemaal kleine spelers vergeleken met de hotelbedden (80 duizend, versus bijv. 1000 woningruilers en 2000 B&B houders). Zonder Amsterdam Gastvrij hadden we nooit de weg naar de pers en gemeentraad gevonden, en nooit dit resultaat bereikt. 

MOGELIJKE SCENARIOS

  1. Woningruil wordt gelijk gesteld aan vakantieverhuur (sterkste troef is dan dat dit volgens Europese wetgeving twee verschillende dingen zijn)

  2. Woningruil wordt als zodanig gereguleerd

  3. Woningruil blijft ongereguleerd (minst waarschijnlijke optie)

WAT NU VERDER?

  • Eind oktober 2023: Huisvestingsverordening 2024 ter goedkeuring naar de raad

  • 13 november bijeenkomst van Amsterdam Gastvrij in de Nassaukerk - alle huizenruilers welkom

  • 6 december Raadscommissie Wonen (info op Raadsinformatieamsterdam.nl)

  • 20 december Raadsvergadering

HOE KAN IK HELPEN?

  • Kom op 13 november naar de openbare bijeenkomst van Amsterdam Gastvrij, hier aanmelden (graag, maar niet verplicht), op 6 december naar de Commissie vergadering en op 20 december naar de Raadsvergadering

  • We willen zoveel mogelijk persoonlijke verhalen verzamelen om onze argumenten kracht bij te zetten. Wil jij met jouw verhaal in de media, laat het ons dan weten

  • We willen een enquête houden onder jullie om onze samenstelling duidelijk te krijgen (aantal sociale huurders vs woningeigenaren bijv) en onze standpunten te bepalen (wat vinden we van de 30 dagen regeling en het afschaffen van Gastenpunten) en alle mogelijke argumenten op een rij te zetten. Het is fijn als je die invult

  • Ben je lid van een politieke partij, of ken je iemand die lid is, vraag dan de raadsleden van jouw partij om uitleg

  • Heb je tijd en zin om ons te helpen met actie, laat het ons weten

De initiatiefnemers hebben zich bij Amsterdam Gastvrij aangesloten, wilt u ons en daarmee uzelf steunen: klik hier. Amsterdam Gastvrij berichtte direct na bekendmaking over de gemeentelijke plannen en ondernam aktie. Ze informeerde haar leden als volgt:

Half september 2023 stelde de gemeente Amsterdam vanuit het niets Huizenruil gelijk aan Vakantieverhuur. Als je aan huizenruil doet is een vergunning voortaan verplicht en ruilen mag voor hooguit 30 dagen per jaar. Je moet een registratienummer aanvragen en net zoals vakantieverhuurders iedere ruil online bij de gemeente aangeven op straffe van 8.700 euro per niet aangegeven ruil. Bovendien mogen er maar 4 mensen deelnemen aan de ruil, dus geen gezinnen meer. We zien de bui al hangen, zoveel Amsterdammers die geen idee hebben en straks met buitenproportionele boetes geconfronteerd worden, net als een 70tal vakantieverhuurders vóór hen.

Sinds huizenruil gelijk is gesteld aan Vakantieverhuur breidt Amsterdam Gastvrij haar belangenbehartiging voor B&B en Vakantieverhuur uit met Huizenruil

Amsterdam Gastvrij heeft altijd gesteld dat Vakantieverhuur net zo belangrijk is als B&B omdat Vakantieverhuur laaghangend fruit is voor de gemeente. Vakantieverhuurders zijn niet zo georganiseerd (tot ze in de problemen komen) en dus makkelijk qua regelgeving aan te pakken. Aan de houding van de gemeente t.o.v. Vakantieverhuur kun je afleiden wat de volgende beperkende stappen voor B&B zullen zijn (zoals bijvoorbeeld de voortdurende pogingen de quota naar beneden te brengen). Huizenruil is nu toegevoegd aan het gemeentelijk streven de toeristenindustrie exclusief in handen te geven aan grote partijen zoals de hotels, waarvan meer dan 50% in handen is van buitenlandse partijen. Amsterdammers worden langzaam maar zeker uitgesloten van de mogelijkheid mee te profiteren van het toerisme.

Zowel huizenruil als vakantieverhuur zijn voor Amsterdammers een mogelijkheid om hun eigen vakantie te bekostigen en hun inkomenspositie te verbeteren in het toch al zo dure Amsterdam. Nog even voor de weet: 5% van de toeristische verhuur ligt bij particulieren in de vorm van Vakantieverhuur en B&B, de rest gaat naar de hotelsector. Er komen nog steeds hotels bij en zelfs de gemeente is hotelhouder geworden: 28 brughuisjes worden door de gemeente verhuurd bij wijze van 1 studio, inclusief keuken, badkamer en eigen opgang. Hoe leuk zou je kunnen wonen in een brughuisje! Overigens doen een aantal raadsleden en zelfs mevrouw Moorman, PvdA wethouder, aan huizenruil.

Trouw, interview met Marjolein Moorman
X, Amsterdam Gastvrij
Het Parool 1
Het Parool 2
AT5
020

Amsterdam Gastvrij brandbrief aan de wethouder betreffende nieuwe Huizenruilregels!

Geachte wethouder Pels,

We hebben recentelijk kennisgenomen van het feit dat de gemeente Amsterdam, vanuit de interpretatie dat huizenruil ook als vakantieverhuur gezien wordt, een handhavingstraject is opgestart via HomeExchange. Aanleiding hiervoor is naar verluidt een toename van het aantal overnachtingen dat via HomeExchange plaatsgevonden heeft.

We merken dat dit bij een grote groep Amsterdamse deelnemers tot verbazing en onrust heeft geleid. Wij kunnen ons dit goed voorstellen en willen hierbij enkele bezwaren met u delen. Lees verder

Inspraak 27 september 2023 Maarten Bruinsma, voorzitter Amsterdam Gastvrij

Resultaat acties Huizenruilers en Amsterdam Gastvrij, Inspraak en Zienswijze:

  • De datum waarop de nieuwe regeling mogelijk ingaat is verschoven naar 1 maart 2024, handhaving en boetes uitdelen is verschoven naar 1 januari 2025.

  • De wethouder gaat in de huisvestingsverordering van 2024 bepalen wat de nieuwe regels worden

  • Toeristenbelasting zal in iedere geval niet geheven worden.

Wilt u lid worden? Klik hier

Wilt u zich aanmelden voor de Nieuwsbrief? Klik hier

AGV: Bijeenkomst 13 november 2023

/

Aanmelden Bijeenkomst (graag, maar niet verplicht)

Ko Koens is sinds februari 2020 lector bij het lectoraat New Urban Tourism, waarmee hij deel uitmaakt van het kenniscentrum Creative Business. Door verstedelijking en snel groeiend stadstoerisme ondervinden steden toenemende druk.

Hoe kunnen we een nieuwe balans vinden tussen bezoekers en bewoners, op zo'n manier dat toerisme en de maatschappelijke verandering van stadsbuurten hand in hand kunnen gaan?  

Er is veel behoefte aan kennis over de vraag hoe toerisme op een harmonieuze manier kan worden ingepast in de maatschappelijke kwesties waar steden mee te kampen hebben. Ko Koens streeft naar ontwikkeling van deze kennis in samenwerking met andere partijen, zoals Wageningen University & Research, Erasmus Universiteit Rotterdam en een aantal hogescholen. Deze samenwerking vindt onder meer plaats in het Centre of Expertise Leisure, Tourism & Hospitality. Koens schakelt ook graag het internationale netwerk van onderzoekers in dat hij in de loop der jaren heeft opgebouwd, bijvoorbeeld door middel van een aantal door de EU gefinancierde onderzoeksprojecten.

Voor de zomer heeft de gemeente voorstellen gedaan voor het aanpassen van de Huisvestingsverordening per 1 januari 2024. Voor de derde keer in drie jaar wil de gemeente de B&B quota verlagen. Dit betekent dat het voortbestaan van uw B&B na het aflopen van de huidige vergunningsperiode veel onzekerder wordt. 

We hebben in een uitgebreide zienswijze onze bezwaren tegen deze onnodige en eenzijdige verlaging naar voren gebracht. Bovendien lijkt de gemeente de systematiek van de nieuwe wet toeristische verhuur volkomen te negeren en onnodig vast te houden aan regels die na invoering van het registratiestelsel overbodig zijn geworden.

Binnenkort zullen we zien of onze bezwaren serieus genomen zijn en er aanpassingen in het voorstel zijn gedaan. Onze argumenten zullen in ieder geval deze maand nog beantwoord worden in een “Nota van Beantwoording”. Deze zullen we natuurlijk uitvoerig bestuderen. Op de bijeenkomst van 13 november a.s. zullen we uitgebreid ingaan op deze plannen.

Als het goed is, hebben we op 13 november dus zowel voor B&B als Vakantieverhuur de antwoorden op onze zienswijze, waarin o.m het verzoek om de regels voor VV te vereenvoudigen (geen vergunningsverplichting meer of op zijn minst een langere vergunningsduur)

Door opnieuw het verbod op een aansluiting voor een kookgelegenheid in te stellen lijkt het alsof er geen stopcontact aanwezig mag zijn bij een pantry met wasbak. 

Sinds het instellen van het vergunningstelsel zijn wij er vanuit gegaan dat het vreemde verbod op een stopcontact (na)bij een pantry was verdwenen. Het staat namelijk nergens in de Huisvestingsverordening noch in de regels van de gemeente. Ook hebben wij niet kunnen inspreken op dit verbod.   

Het is bekend dat de ruimten, ingericht voor de B&B, tezamen geen zelfstandige woonruimte mogen vormen en dus niet alle elementen van een zelfstandige woonruimte mogen bevatten: een eigen afsluitbare toegang; eigen sanitair en eigen keuken. Op zich maakt het ontbreken van kookgerei, een kookplaat (gas of elektrisch) en een afzuigkap, tezamen met een uitdrukkelijk kookverbod van de exploitant al dat er geen sprake is van een keuken of kookgelegenheid. 

Wij hebben het hier over Bed & Breakfast, dus men moet wel koffie en thee kunnen zetten, een boterham kunnen roosteren en wat kunnen bewaren in een koelkastje. 

Het valt overigens te betwijfelen of een aansluiting voor een kookgelegenheid bij een aanrecht met wasbak juridische te handhaven is. 

Wij gaan in gesprek met de gemeente. Wij willen horen dat een stopcontact bij een aanrecht wel mogelijk is… Wordt vervolgd.

Waarom de belangen van vakantieverhuurders,  B&B’s en huizenruilers in elkaars verlengde liggen en waarom het belangrijk is om samen op te trekken.

Op 15 september j.l. ontvingen alle gebruikers van het huizenruil platform HomeExchange een e-mail dat vanaf 1 oktober 2023 huizenruil als vakantieverhuur zou worden gezien met alle regels die daar bij zouden horen.

Een grote groep van 150 huizenruilers maakte bezwaar bij gemeenteraadsleden en mede door inspreken van Amsterdam Gastvrij in de raadsvergadering zijn de regels voorlopig opgeschort. Waar we nu staan lees je hier

We roepen huizenruilers op om bij de bijeenkomst van 13 november aanwezig te zijn. We zullen daar uitleggen waarom de belangen van vakantieverhuurders,  B&B’s en huizenruilers in elkaars verlengde liggen en waarom het belangrijk is om gezamelijk op te trekken.

De Bijeenkomst werd weer goed bezocht. Hierbij de presentatie van Maarten Bruinsma

Welke acties kunnen we ondernemen naar aanleiding van de data voor de commissievergaderingen, inspreken, raadsleden aanschrijven. Wanneer wordt wat besloten etc. Zowel voor B&B, Vakantieverhuur en Huizenruil.

Aanmelden Bijeenkomst (graag, maar niet verplicht)