Juridische zaken

Ad 1 Algemene Juridische Informatie

Links naar gemeentelijke regelgeving (verspreid over de site) en naar relevante gerechtelijke uitspraken (zie hieronder).

Ad 2 Gespecialiseerde Juridische Informatie

Bij juridische blogs o.a. vindt u informatie van gespecialiseerde juristen over de verschillende juridische invalshoeken die er voor verschillende vormen van regelgeving/procedures denkbaar zijn. Dat begint met tips hoe je B&B in te richten om de kans op een overtreding/boete zo klein mogelijk te maken (zie ook b&b check), waar een binnenvallende ambtenaar of brandweerman/vrouw zich aan dient te houden om binnen gelaten te mogen worden (zie bij FAQ > Gemeente) tot en met invalshoeken voor verschillende procedures: bestuursrechter, Europees Hof, Autoriteit Consument & Markt, Dienstenrichtlijn, enz.

Ad 3 Formats

Voor de gangbare eerste juridische stappen biedt Amsterdam Gastvrij haar leden per zich voordoende gelegenheid een aantal in te laden formats voor bezwaarschriften e.d.

Ad 4 Jurisprudentie

Hier worden verhalen van leden verzameld over gewonnen en verloren procedures/bezwaarschriften, dan wel procedures die nog lopen of net zijn aangespannen. Leden met vergelijkbare problemen kunnen met elkaar in contact worden gebracht om zaken onderling te bespreken en mogelijk zaken te voegen. Dit gebeurt zowel exclusief voor leden als wel zoals onderstaand gecommuniceerd bij 'Gerechtelijke uitspraken'.

LET OP: het wil niet zeggen dat de zaken die hieronder staan op u van toepassing zijn: de regelgeving kan inmiddels aangepast zijn. Bijvoorbeeld per 1-1-2020 hebben we een nieuwe Huisvestings Verordening en sommige zaken zijn casuistiek betrekking hebbend op een bijzonder geval. Het is van belang dat u kennis heeft van de geldende regels.

Ad 5 Juridisch Fonds

Amsterdam Gastvrij heeft een Juridisch Fonds in het leven geroepen waar leden onder bepaalde voorwaarden een beroep op kunnen doen. Zie bijv. bij Juridische Acties 2020 punt 2, maar ook alle zienswijzen, bezwaarschriften etc. worden door of onder begeleiding van juristen vervaardigd. Dit naar analogie van waarborgfondsen van andere brancheverenigingen. Als bijdrage vragen we het bedrag voor de gemiddelde prijs van een overnachting. Help elkaar met uw bijdragen.

Vermeende Vakantieverhuur, Uitspraak Raad van sate, 06-03-2024, Gemeente Amsterdam had niet het recht een boete van meer dan 20.000 euro op te leggen zonder voldoende bewijs voor toeristische verhuur.

Uitspraak

8.3. Gelet op het voorgaande, heeft het college niet aangetoond dat de woning in strijd met artikel 21, onder a, van de Hw is onttrokken aan de bestemming tot bewoning door vakantieverhuur. De rechtbank heeft dat niet onderkend en het hoger beroep van [appellant] is daarmee gegrond. De overige gronden van [appellant] behoeven daarom geen bespreking.

SLOTSOM

9. Het hoger beroep is gegrond. De uitspraak van de rechtbank zal worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het beroep tegen het besluit van 17 maart 2021 gegrond verklaren en dat besluit vernietigen. Het besluit van 15 mei 2020 zal worden herroepen. De Afdeling zal bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit.

10. Het college moet de proceskosten van [appellant] betalen.

Aanwijzen verbodswijken vakantieverhuur, Rechtbank Amsterdam, 11-03-2021, de gemeente Amsterdam heeft niet het recht verbodswijken voor vakantieverhuur aan te wijzen.

Uitspraak

Met het aanwijzingsbesluit verbodswijken vakantieverhuur Amsterdam heeft de gemeente Amsterdam drie wijken aangewezen als gebieden waar het verboden is woonruimten in gebruik te geven voor vakantieverhuur.

Naar het oordeel van de rechtbank biedt de Huisvestingswet 2014 niet de ruimte voor een verbod op vakantieverhuur zoals geregeld in artikel 3.3.8b, derde lid, van de Huisvestingsverordening 2020. Artikel 3.3.8b, derde lid, van de Huisvestingsverordening 2020 is onverbindend wegens strijd met de Huisvestingswet 2014. Volgens de rechtbank volgt uit de Huisvestingswet 2014 dat een verbod op vakantieverhuur in één of meerdere door de gemeente te bepalen wijken niet tot de mogelijkheden behoort. Het is immers geen vergunningsvoorwaarde of -voorschrift

Persreacties n.a.v. de uitspraak

Ilegaal hotel, Rechtbank Amsterdam, 05-01-2021, Boete o.g.v. de Huisvestingswet, onttrekking, tweede woning, geen permanente bewoning, gebruik om niet, geen toeristen aangetroffen, hotelmatige inrichting.

Uitspraak

Met het besluit van 3 augustus 2018 (het primaire besluit) heeft verweerder aan eiseres een boete van € 82.000,- opgelegd en ingevorderd wegens het onttrekken van vier woningen aan de woningvoorraad zonder vergunning.

Met het besluit van 6 februari 2019 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 september 2020 via een videoverbinding van Skype voor bedrijven.1 Namens eiseres is verschenen [naam] , die is bijgestaan door de gemachtigde van eiseres en samen met haar heeft ingebeld en deelgenomen aan de videoverbinding. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, die ook deelnam aan de videoverbinding.

Vakantieverhuur, Raad van State, 2-12-2020, Matiging boete, wie is waarom verantwoordelijk

Uitspraak

De gemeente Amsterdam moet bij haar boetebeleid voor illegale verhuur van woningen aan toeristen maatwerk bieden. Op dit moment legt de gemeente standaard de maximale boete op aan iedereen die zonder vergunning een woning aan toeristen verhuurt. Daarbij houdt de gemeente geen rekening met bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor een lagere boete. Dat is in strijd met het evenredigheidsbeginsel, aldus de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in drie uitspraken van vandaag (2 december 2020). Voor een meer evenredig boetebeleid zou de gemeente in elk geval onderscheid kunnen maken tussen bedrijfsmatige en particuliere verhuur.

Inkomstenbelasting, Hoge Raad, 18-09-2020, Inkomsten uit verhuur van tuinhuis bij eigen woning toch belast in box 1

Uitspraak

Een bewoner die in zijn woning een B&B exploiteert, hoeft niet steeds zelf aanwezig te zijn, zo oordeelt de rechtbank. Bij een huisbezoek constateerden handhavers van de gemeente dat de man niet in de woning aanwezig was, maar de toeristen aan wie hij kamers verhuurde wel. Bij toeristenverhuur in de vorm van een B&B geldt als uitgangspunt dat de gastheer of -vrouw in de woning aanwezig is. Je mag een B&B dan ook niet combineren met vakantieverhuur, waarbij de bewoner zelf op vakantie is en de hele woning verhuurt. In dit geval was de bewoner niet op vakantie, maar moest hij plotseling twee dagen weg om iemand te helpen verhuizen. Uit het beleid dat men een B&B niet met vakantieverhuur mag combineren, volgt niet dat een bewoner nooit afwezig (anders dan vakantie) mag zijn. Volgens de rechtbank heeft de bewoner de destijds geldende voorwaarden voor B&B dus niet overtreden en had de gemeente geen boete van ruim 20.000 euro mogen opleggen.

De Hoge Raad oordeelt dat de Airbnb-huurinkomsten belast zijn in box 1. Ook bij de tijdelijke verhuur behoort het tuinhuis tot de eigen woning. De Hoge Raad wijst daarbij op de wetsgeschiedenis van de toepasselijke wetsbepalingen.

X verhuurt het tuinhuis dat tot haar eigen woning behoort via Airbnb. De inkomsten die zij daarmee verwerft, geeft zij niet aan in haar IB-aangifte. De inspecteur legt een IB-navorderingsaanslag op aan X. Hij is van mening dat, op grond van art. 3.113 Wet IB 2001, 70% van de huuropbrengsten tot het belastbaar inkomen van X moet worden gerekend. X is echter van mening dat de regeling van art. 3.113 Wet IB 2001 slechts van toepassing is als de hele woning wordt verhuurd. Hof Amsterdam bevestigt het oordeel van Rechtbank Noord-Holland dat X de huuropbrengsten van het tuinhuis niet tot haar belastbaar inkomen hoeft te rekenen. Uit het systeem van de wet volgt dat het tuinhuis behoort tot de grondslag van het inkomen uit sparen en beleggen. De staatssecretaris gaat in cassatie.

De Hoge Raad oordeelt dat de Airbnb-huurinkomsten belast zijn in box 1. De Hoge Raad overweegt daarbij dat uit de wetsgeschiedenis volgt dat de woning zowel bij de tijdelijke verhuur van de gehele woning als bij de tijdelijke verhuur van een deel van de woning is aan te merken als een eigen woning. Nu het tuinhuisje een aanhorigheid is bij de woning, behoort het tot de eigen woning. De inspecteur heeft dan ook terecht de 70%-regeling toegepast op de genoten inkomsten. Het gelijk is aan de staatssecretaris.

Bron Tax Live

B&B, Rechtbank Amsterdam, 27-02-2020, Nachtverblijfregel

Uitspraak

Een bewoner die in zijn woning een B&B exploiteert, hoeft niet steeds zelf aanwezig te zijn, zo oordeelt de rechtbank. Bij een huisbezoek constateerden handhavers van de gemeente dat de man niet in de woning aanwezig was, maar de toeristen aan wie hij kamers verhuurde wel. Bij toeristenverhuur in de vorm van een B&B geldt als uitgangspunt dat de gastheer of -vrouw in de woning aanwezig is. Je mag een B&B dan ook niet combineren met vakantieverhuur, waarbij de bewoner zelf op vakantie is en de hele woning verhuurt. In dit geval was de bewoner niet op vakantie, maar moest hij plotseling twee dagen weg om iemand te helpen verhuizen. Uit het beleid dat men een B&B niet met vakantieverhuur mag combineren, volgt niet dat een bewoner nooit afwezig (anders dan vakantie) mag zijn. Volgens de rechtbank heeft de bewoner de destijds geldende voorwaarden voor B&B dus niet overtreden en had de gemeente geen boete van ruim 20.000 euro mogen opleggen.

SHORT STAY, Raad van State, 26-02-2020, boete en sluiting wegens verhuur aan toeristen voor korte termijn

Uitspraak

Bij besluit van 14 december 2016 heeft het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam, onder aanzegging van bestuursdwang, onder meer [appellant] gelast het gebruik van elf appartementen aan de [locatie A] te Amsterdam als hotel dan wel short stay appartement te staken, te laten staken en gestaakt te houden. [appellant] is eigenaar van de elf appartementen aan de [locatie A] B - R te Amsterdam en gebruikt deze appartementen via Iambnb B.V. voor verhuur aan met name toeristen. Dat gebruik kan volgens het college worden aangemerkt als gebruik als hotel of voor short stay en dat is in strijd met het bestemmingplan "Zuidelijke binnenstad".

VERHUURDER, Raad van State, 21-04-2010, over de verplichting van de verhuurder het gebruik van de woning te controleren

Uitspraak

In dit geval was er een hennepkwekerij gevestigd in de woning. De verhuurder moest aannemelijk maken dat hij dat niet wist en niet kon weten. Twee maanden en een week nadat het huurcontract was ingegaan werd de hennepkwekerij ontdekt. Volgens de Raad van State is de eigenaar/verhuurder onzorgvuldig geweest omdat het gebruik van de woning niet eerder is gecontroleerd. Uitspraak is dat de eigenaar/verhuurder als overtreder van de opiumwet wordt gezien en niet de huurder.

B&B en VAKANTIEVERHUUR, Raad van State, 14-10-2015, Ook het eenmaal verhuren van een woning aan toeristen kan worden aangemerkt als woningontrekking

Uitspraak

Op 11 juli 2013 werd de woning in Amsterdam Zuid bezocht door toezichthouders en die constateerden dat de woning aan 4 toeristen werd verhuurd. Zij hadden de woning gehuurd via booking.com waardoor deze werd onttrokken aan de woonruimtevoorraad. De eigenaar van de woning en had geen vergunning als bedoeld in artikel 30, eerste lid, van de Huisvestingswet. Daarom heeft het dagelijks bestuur de eigenaar een boete van € 12.000 opgelegd waartegen deze in beroep gegaan bij de Raad van State. Uitspraak is dat de verhuurder in overtreding was omdat deze geen vergunning had om de woning te verhuren. Ook het beroep van de eigenaar op het gemeentelijk beleid geen boete op te leggen bij eenmalig overtreding faalt, omdat het geen beleidsregel was als bedoeld in art. 4.3 Algemene wet Bestuursrecht.

VAKANTIEVERHUUR, Raad van State, 2016-2017, verminderde verwijtbaarheid: lagere boete

Uitspraak 15 maart 2017

Uitspraak 5 april 2017

Uitspraak 22 juni 2016

Uit bovengenoemde uitspraken van de Raad van State volgt een verminderde verwijtbaarheid bij een beperkte ernst van de overtreding en een geringe financiële draagkracht. Dat kan worden aangemerkt als bijzondere omstandigheden, (als bedoeld in artikel 5:46, derde lid, van de Awb,) en aanleiding geven de boete te matigen.

HOTEL/SHORT STAY zonder vergunning, Raad van State, 29-08-2018, Uit administratief onderzoek is gebleken dat op het adres niemand staat ingeschreven in de basisregistratie personen

Uitspraak

De woning in het centrum van Amsterdam werd op 1 februari 2018 bezocht door toezichthouders nav een melding van woonfraude. De deur werd opengedaan door een man uit Dubai die verklaarde de woning drie dagen samen met 7 andere mannen te hebben gehuurd via Airbnb. Hij heeft de toezichthouders niet binnengelaten. Uit administratief onderzoek is gebleken dat op het adres niemand staat ingeschreven in de basisregistratie personen. De rechtbank merkt op dat de gemeente Amsterdam de schaarste van woonruimte in Amsterdam heeft laten onderzoeken. Dit volgt uit de toelichting bij de Huisvestingsverordening 2016. De conclusie uit twee onderzoeken is dat de gehele woonruimtevoorraad in de stadsregio Amsterdam schaars is en dat geheel Amsterdam als schaarstegebied kan worden aangemerkt ook als het duurdere woningen betreft. Het college heeft hieruit geconcludeerd dat de woning voor hoteldoeleinden in gebruik is in strijd met artikel 21, (onder a) van de Huisvestingswet 2014 en zodoende aan de bestemming tot bewoning is onttrokken. Er kan ook geen beroep gedaan worden op het vakantieverhuurbeleid van de gemeente, omdat de woning aan 8 mensen werd verhuurd en de eigenaar niet op dat adres stond ingeschreven bij de BRP.

**Vriend in huis, Raad van State, 02-10-2019, eigenaresse van een woning in Amsterdam hoeft GEEN bestuurlijke boete van € 20.500 te betalen voor verhuur van haar woning zonder de benodigde vergunning. **

Uitspraak

Naar aanleiding van klachten door omwonenden over overlast werd een onderzoek ingesteld door toezichthouders. Daaruit bleek dat de woning niet werd bewoond door de eigenaresse en dat er een toerist in de woning verbleef. De rechtbank veroordeelde haar tot een boete van € 20.500. Volgens de eigenaresse had haar ex-partner zijn hoofdverblijf in de woning, maar was hij gedetineerd in Zwitserland. De toerist in de woning was een vriend en hoefde ook geen huur te betalen. Volgens de Raad van State was er daarom geen overtreding van de huisvestingswet en is de eerder opgelegde boete vernietigd. De Raad van State vindt dat de ex-partner vanwege zijn detentie niet daadwerkelijk in de woning verbleef, niet uitsluit dat hij daar nog woonde. Verder volgt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Hvw dat een woning niet aan de woonruimtevoorraad is onttrokken indien de woning een deel van het jaar, zoals zes maanden, wordt bewoond.

**SHORT STAY, Raad van State, 25-04-2012, Het gebruik van een woning als hotel/shortstay moet worden gestopt. **

Uitspraak

De eigenaar wordt onder dwangsom verplicht de woning weer in gebruik te nemen als zelfstandige woonruimte. Het is verboden om een woning in gebruik te geven in strijd met het bestemmingsplan. Volgens de gemeente werd meer dan 40% van het vloeroppervlak gebruikt voor toeristische verhuur. De eigenaar betoogd dat hij er op mocht vertrouwen dat zijn verhuur legaal was omdat hij van toezichthouders had gehoord dat alles in orde was. Volgens de Raad van State geldt het vertrouwen beginsel alleen als er een concrete ondubbelzinnige is gedaan door een bestuursorgaan.