Onderstaande vragen zijn intussen door de gemeente beantwoord, u vindt de antwoorden dan bij de vragen.
1 Slaapplaats
Op de site van de gemeente wordt aangegeven dat er vaste slaapkamers moeten zijn voor de B&B. In de Huisvestingsverordening (HvV) wordt alleen gesproken van slaapplaatsen.
- Klopt het dat een slaapplaats niet persé een afgesloten ruimte hoeft te zijn die uitsluitend voor de B&B bestemd is, zolang er sprake is van een vaste slaapplaats.
Antwoord: Nee, de slaapplaatsen behorende tot de B&B behoren zich te vinden in een aparte kamer / ruimte behorende bij de woning - Klopt het dat er ook in een gemeenschappelijke ruimte een vaste slaapplaats aangewezen kan worden? (bijv. Een slaapbank in een gemeenschappelijke huiskamer)
Antwoord: In de gemeenschappelijke ruimte kan geen slaapplaats behorende bij de B&B worden aangewezen. - Klopt het dat het toewijzen van vaste slaapplaatsen voldoende is?
Antwoord: Nee
Toelichting antwoord: De definitie van een B&B is volgens de Huisvestingsverordening 2020: het tegen betaling in gebruik geven van een onzelfstandige woonruimte binnen een zelfstandige woonruimte voor kort verblijf bij de bewoner van de zelfstandige woonruimte. Er moet dus wel een onzelfstandige vaste woonruimte in de vorm van een slaapkamer worden aangeboden. Het exploiteren van een B&B vindt dus plaats in een ruimte. Die ruimte wordt gedurende de exploitatie van de B&B aan de woonruimte onttrokken. Het begrip 'ruimte' staat in NEN 2580. Ruimte: Voor mensen toegankelijk deel van een gebouw, dat ten minste aan de onderzijde en/of de bovenzijde wordt begrensd door een scheidingsconstructie en dat een netto-hoogte heeft van tenminste 1,5m. Dan wordt een onderscheid gemaakt in "binnenruimten" en "gebouwgebonden buitenruimten". Binnenruimte is een ruimte die aan alle zijden volledig wordt begrensd door bouwkundige scheidingsconstructies.
2 Berekening oppervlakte van B&B
Waarop is de 61 m² eis gebaseerd? Door de keuze van de gemeente om ook gangen en overlopen aan de ruimte van een B&B oppervlak toe te voegen, ontstaat er bij veel B&B's de situatie dat zij niet meer beantwoorden aan de 40% en/of 61 m² eis.
- Wat is de juridische grondslag om deze 'verkeersruimtes' mee te tellen die niet een werkelijke gemeenschappelijke functie hebben zoals woonkamer of keuken?
Antwoord: Iedere ruimte die gebruikt wordt door de gasten wordt deels of geheel onttrokken aan de woonbestemming. Omdat de bewoner ook gebruikt maakt van sommige ruimten oppervlakte tellen die gemeenschappelijke ruimten enkel voor 50 % mee in de berekening voor de B&B. - Waarom worden niet alleen die ruimtes meegeteld die werkelijk de gebruiksruimtes zijn voor de gasten en als zodanig worden aangeboden?
Antwoord: Zie uitleg hierboven
3 Tekeningen
- Klopt het dat de tekeningen die voor de aanvraag meegestuurd worden, aan de situatie dienen te voldoen conform de nieuwe regels van maximaal 61m²?
Antwoord: ja, dat klopt. - Bij het aanvragen van de vergunning, wordt er gevraagd om als bijlage een plattegrond toe te voegen. Een plattegrond kan uit meerdere bladzijden bestaan. Na de 1e bladzijde kan er als bijlage niets meer worden ge-upload.
Antwoord: Dat is vreemd, mij lukte het wel. Als je nogmaals op ‘bladeren’ klikt, kun je weer een document toevoegen. - Hoe gaan BOA’s ermee om als zij tijdens een huisbezoek het verschil constateren tussen de oude situatie die nog 6 jaar geldig is en de ingediende tekeningen waarop de nieuwe situatie is ingediend?
Antwoord: Als de uitbater gebruik mag maken van het overgangsrecht, dan wordt de B&B tot 1 juli 2026 gecontroleerd aan de hand van de ‘oude’ regels. Pas vanaf 1 juli 2026 moet de B&B aan de nieuwe situatie voldoen. Eerder mag wel, maar is niet verplicht. - Waar zijn de oude regels terug te vinden nu ze op de website van de gemeente zijn verwijderd?
Antwoord: Hierbij de link naar de oude regels: https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/bedandbreakfast/oude-regels/
4 Bestemmingsplan
- Klopt het dat een B&B onder wonen valt als in een bestemmingsplan Bestemming 1 staat?
Antwoord: dit kan per bestemmingsplan verschillen. B&B is een vorm van woningonttrekking dus in beginsel in strijd met de woonbestemming. Om eventuele strijdigheid met het bestemmingsplan vast te stellen dient een ieder het bestemmingsplan en de bijbehorende regels te raadplegen dat gekoppeld is aan het adres van de B&B. - De vergunning is toegekend, maar hoe zit het nu met aanvullende eisen zoals het moeten voldoen aan het bestemmingsplan en het bouwbesluit?
Antwoord: Iedereen dient te voldoen aan alle regelgeving. Indien er strijdigheid is met het bestemmingsplan dient een omgevingsvergunning ‘afwijken planologische regelgeving’ aangevraagd te worden. Indien men niet voldoet aan de minimaal gestelde eisen uit het Bouwbesluit dan kan een omgevingsvergunning met de activiteit ‘bouw’ en wellicht ‘monument’ benodigd zijn voordat er verbouwd kan worden. - Bouwbesluit 2012: Als mijn huis in 1988 verbouwd is, hoe kan ik aan deze voorwaarde voldoen?
Antwoord: In het bouwbesluit zijn drie verschillende niveaus opgenomen, bestaande bouw, verbouw en nieuwbouw. Ieder pand dient te voldoen aan de hierbij gestelde voorwaarden. Indien uw pand is verbouwd in 1988 valt u onder het niveau ‘bestaande bouw’ en dient uw pand te voldoen aan de hierbij gestelde eisen. - Waar in het bestemmingsplan is te vinden of verhuur van een deel van de woning voor toeristische verhuur is toegestaan?
Antwoord: in ieder bestemmingsplan staan onder andere definities, bouw- en gebruiksvoorschriften opgenomen. Lees vooral ook de toelichting. In de stadsdelen Centrum en Nieuw-West zijn er geen beperkende maatregelen voor B&B’s in de bestemmingsplannen opgenomen. - Waar is deze duidelijkheid te krijgen? Op www.ruimtelijkeplannen.nl zijn geen B&B regels terug te vinden. Wie kan hier zekerheid over geven?
Antwoord: Ik ben in overleg met de overige stadsdelen om te kijken of we hier een oplossing voor kunnen bedenken.
- Als het bestemmingsplan Gemengd 1 aan geeft en de gebruiksfunctie kantoor is waar nu de B&B is gesitueerd, waarom moet er dan toch een vergunning worden aangevraagd voor gedeeltelijke woningonttrekking?
Antwoord: Voor de beantwoording van deze vraag is meer informatie nodig. Dit is geen algemene uitvoeringsvraag, maar een casusgebonden vraag.
5 Schaarse vergunning
- Nu er minder aanvragen zijn dan in het quotum bepaald, is dan de noodzaak of wettelijke grondslag van een tijdelijke vergunning niet verdwenen?
Antwoord: De opdracht uit het coalitieakkoord was om een capaciteitsbeleid in te voeren voor B&B. Sinds de invoering van het 30 dagen plafond voor vakantieverhuur is het aantal B&B ’s ernstig gestegen, om dit aantal te kunnen reguleren is het quotum ingesteld. Het feit dat er een quotum is, maakt de vergunning nog steeds schaars. Op dit moment is er gelukkig ruimte voor iedereen, maar dit kan snel veranderen in de toekomst. Vanwege het quotum zijn we op basis van de Dienstenrichtlijn nog steeds verplicht om een tijdelijke vergunning te verstrekken.
6 Leges
- Waarom zijn de leges van € 59,00 sinds februari verhoogd naar € 339,50?
Antwoord: Dat is niet zo. De € 59,00 betreft een huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 5 van de Huisvestingswet. Dit heeft betrekking op het huisvesten van personen met een urgentiebewijs en andere minder zelfredzame groepen zoals (verblijfs-) vergunninghouders. Het legesartikel met bedrag van € 339,50 is nieuw.
7 Exploitanten
- Klopt het dat alle ingeschreven exploitanten gelijke rechten hebben?
Antwoord: Ja, mits ze voldoen aan de tot 1 januari 2020 geldende regels - Klopt het als ik een andere partner (of nieuwe persoon in de huishouding) krijg, deze kan worden bijgeschreven als exploitant wanneer hij/zij zijn/haar hoofdverblijf heeft op het adres van de B&B? Het gaat namelijk niet om een nieuwe eigenaar.
Antwoord: Nee, dat klopt niet. Als er iemand moet worden bijgeschreven op de vergunning, dan moet je opnieuw een vergunning aanvragen. De vergunning is immers verbonden aan de pandeigenaar, de locatie en de uitbater. - Klopt het dat er sprake is van een ongeoorloofde inmenging in het privé leven van de vergunninghouder als de gemeente hem/haar het recht ontneem om de B&B te exploiteren met een nieuwe persoon in zijn/haar huishouding?
Antwoord: Nee, het recht wordt niet ontnomen. Er kan (indien er ruimte is binnenhet quotum) een nieuwe vergunning aangevraagd worden .
8 B&B in zelfstandige woonruimte
- Klopt het dat de criteria van zelfstandige woonruimte van de gemeente niet overeen komen met die van een splitsingsvergunning?
- Hoe ziet de gemeente dat en waarop zijn deze regels dan gebaseerd?
Antwoord: de definitie van zelfstandige woning staat uiteengezet in de definities van de Huisvestingsverordening. Dat is de volgende: Zelfstandige woonruimte: woonruimte die een eigen toegang heeft en welke door een huishouden kan worden bewoond zonder dat dit huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten de woonruimte. De Raad van State heeft hierover op 10 april 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:1128) uitspraak gedaan waarbij dezelfde definitie wordt gehanteerd.
9 Nachtverblijf
- Wat is de definitie van 'nachtverblijf' volgens de gemeente?
Antwoord: De B&B exploitant dient ‘s nachts aanwezig te zijn in de woning indien hij of zij gasten in de B&B ontvangt. De reden waarom een B&B het gehele jaar open mag zijn is omdat er ‘s nachts toezicht is en er daarom minder kans is op overlast. - Als verpleegster slaap ik eens per 24 uur in mijn huis, maar niet altijd s ’nachts. Voldoe ik dan aan de regels?
Antwoord: Nee, daarmee voldoe je niet aan de regels. Artikel 3.3.7, lid 2a van de Huisvestingsverordening 2020 luidt: ‘de exploitant(en) waar de aanvraag betrekking op heeft, exploiteert (of exploiteren) de B&B zelf en houdt nachtverblijf in de woonruimte tijdens het verblijf van gasten’. De exploitant moet dus aanwezig zijn als de gast(en) slapen. - Wat moet ik doen als ik onverhoopt naar het ziekenhuis moet of mijn dochter gaat bevallen?
Antwoord: Dat kan een keer gebeuren en is geen aanleiding om de vergunning te weigeren.
10 Termijn indienen van de aanvraag.
- In de verzonden brieven is aangegeven dat de vergunning ingediend moet zijn voor 22 maart terwijl er in de mail(s) t/m 31 maart staat. Wat is de juiste datum?
Antwoord: De juiste datum voor stadsdeel Centrum is 31 maart. In verband met spreiding van de werkdruk gelden voor andere stadsdelen andere termijnen. In verband met de perikelen rond het coronavirus worden deze data opgeschoven. Mensen die zich begin dit jaar hebben gemeld ontvangen hierover deze week een bericht.